Худалдах-худалдан авах гэрээнд үнэ тохиролцоогүй тохиолдолд гэрээ байгуулаагүй гэж үзнэ

Худалдах-худалдан авах гэрээнд үнэ тохиролцоогүй тохиолдолд гэрээ байгуулаагүй гэж шийдвэрлэсэн Монгол Улсын Дээд шүүхийн хяналтын шатны Иргэний хэргийн шүүх хуралдааны 2024 оны 06-р сарын 04-ний өдрийн №001/ХТ2024/00124 тоот дугаартай тогтоолыг танилцуулахаар бэлтгэлээ.

Худалдах-худалдан авах гэрээ бол иргэдийн дунд хамгийн түгээмэл хэрэглэгддэг гэрээний нэг төрөл бөгөөд шүүхээр шийдвэрлэгдэж буй нийт иргэний хэргийн ойролцоогоор 13%-ийг худалдах-худалдан авах гэрээтэй холбоотой маргаан дангаар эзэлж байна. [1] Худалдах-худалдан авах гэрээгээр худалдагч нь биет байдлын доголдолгүй, эрхийн зөрчилгүй хөрөнгө, түүнтэй холбоотой баримт бичгийг худалдан авагчийн өмчлөлд шилжүүлэх буюу бараа бэлтгэн нийлүүлэх, харин худалдан авагч нь худалдагчид хэлэлцэн тохирсон үнийг төлж, худалдан авсан хөрөнгөө хүлээн авах үүргийг тус тус хүлээдэг.[2] Мөн гэрээнд талууд гол нөхцөлийг тохиролцсон байх шаардлагатай. Гэрээний гол нөхцөл гэдэг нь хуульд заасан буюу гэрээнд зайлшгүй тусгавал зохих, түүнчлэн нэг талын хүссэний дагуу нөгөө тал нь зөвшөөрсөн нөхцөл[3] буюу гэрээний зүйл болон үнийг талууд тохирсон байхыг хэлнэ.[4]

Үүнтэй холбогдуулан Худалдах-худалдан авах гэрээний үнийн дүнтэй холбоотой Монгол Улсын Дээд шүүхийн хяналтын шатны Иргэний хэргийн шүүх хуралдааны 2024 оны 06-р сарын 04-ний өдрийн №001/ХТ2024/00124 тоот дугаартай тогтоолыг товч танилцуулъя.[5]

Уг хэрэгт худалдагч нь банкны ипотекийн гэрээний дагуу худалдаж авсан хоёр өрөө орон сууцаа бусдад худалдахаар болж, худалдан авагчтай Зээлээр худалдах-худалдан авах гэрээ байгуулсан. Тус гэрээнд талууд орон сууцны нэг метр квадрат талбайн үнэ болон нийт үнийг тусгасан. Мөн худалдан авагч нь уг байрны төлбөрийн урьдчилгааг төлж, үлдсэн төлбөрийг хавсралтад заасан хуваарийн дагуу төлөхөөр тохиролцсон. Гэвч худалдагч нь хэсэг хугацааны дараа гэрээг хүчин төгөлдөр бус гэж үзэж тус байрыг буцаан авчээ. Иймд, худалдан авагч нь орон сууцыг буцаан шилжүүлэхийг даалгах нэхэмжлэл гаргасан бөгөөд энэхүү маргаан нь Улсын Дээд шүүхээр эцэслэн шийдвэрлэгдсэн.

 Улсын Дээд шүүхээс дараах нөхцөлийг үндэслэн талуудын хооронд анхнаасаа гэрээ байгуулаагүй гэж үзсэн байна. Тодруулбал:

-       Талууд үлдэгдэл төлбөрийг төлөх хуваарийг тохиролцож гаргана гэсэн боловч хуваарь гаргаж батлаагүй байна;

-       Худалдан авагч нь худалдагчийн банкнаас авсан зээлийг төлөхийг ойлгосон боловч, уг зээлийг хэзээ, ямар хугацаагаар, хэдэн төгрөгийн зээл авсан, зээлийг хэдий хүртэл төлөх, зээл бүрэн төлж дуусахад үлдэгдэл төлбөрийн хэмжээ зэргийг мэдээгүй. Түүнчлэн, зээл бүрэн төлж дуусахад төлөгдөх төлбөрийн хэмжээ нь орон сууц худалдах-худалдан авах гэрээгээр тохиролцсон үнэ хоёр зөрүүтэй байгаа тул талууд гэрээний төлбөрийн нөхцөлийн талаар харилцан ойлголцож, тодорхой хэлэлцэн тохиролцсон эсэх нь эргэлзээтэй байна.

Дээрхээс үзвэл, талууд худалдах-худалдан авах гэрээний гол нөхцөл болсон үнийн талаар гэрээнд зөрүүтэй заалт оруулсан бөгөөд үнийн талаар өөр өөр ойлголттой байх тул гэрээ байгуулаагүй, улмаар худалдан авагч нь гэрээний дагуу орон сууцны эзэмшлийг хариуцагчаас шаардах нь хууль зүйн боломжгүй байна гэж шүүх дүгнэсэн байна.

Иймд хэрэв та худалдах, худалдан авах гэрээ байгуулах бол гэрээний гол нөхцөл болох гэрээний зүйл, үнийн талаар тодорхой тохиролцохоос гадна гэрээний нийт үнэ, түүнийг төлөх төлбөрийн хуваарь болон гэрээний бусад заалтууд нь аливаа ойлголтын зөрүү үүсгэхээргүй, нэг мөр байхаар гэрээнд тусгасан байх шаардлагатайг анхаарах нь зүйтэй.

 Эх сурвалж:

[1] Монгол Улсын шүүхийн 2024 оны 3-р улирлын шүүн таслах ажиллагааны мэдээ

[2] Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлийн 243.1

[3] Иргэний хуулийн 195 дугаар зүйлийн 195.3

[4] 2017 оны 12-р сарын 25-ны өдрийн 02 дугаартай Монгол Улсын дээд шүүхийн зөвлөмж

[5] МОНГОЛ УЛСЫН ДЭЭД ШҮҮХ

Анхааруулга: Энэхүү хууль зүйн мэдээлэл, нийтлэлийг зөвхөн ерөнхий мэдээлэл өгөх зорилгоор, тухайн үед хүчин төгөлдөр мөрдөгдөж буй хууль тогтоомжийн хүрээнд боловсруулсан тул хууль зүйн тухайлсан зөвлөгөөг мэргэжлийн өмгөөлөгчөөс авна уу.